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文/乐居财经 杨宏彬 李奕和

在地产不断出售物业股权补充流动资金的大潮中,旭辉最终也席卷了进来。

12月12日早间,旭辉控股(00884. HK)公告表示,将通过投标程序出售其持有的全部旭辉永升服务股份,该股份占后者已发行股本23.26%。

目前,旭辉已正式邀请潜在投标人竞投旭辉永升服务股份,并已就投标程序展开了初步讨论。

根据中报,旭辉控股通过旭�N持有旭辉永升服务23.21%股份,为控股股东。此次出售,意味着旭辉控股清空了旭辉永升服务的全部股份,将第一大股东的位置拱手让人。

缓解公司的流动危机,是旭辉选择出售的原因。

由于市场条件、融资受阻等原因,旭辉此前面临流动资金压力,为了舒缓压力及为业务运营提供资金,其近段时间以来一直探索处置资产的机会。而出售物业公司股权,就是其中之一的选项。

11月以来,随着房地产行业的“三箭齐发”,地产、物业股均迎来大幅上涨。正处于流动性困境的地产企业,迎来了较好的套现时机。他们将目光重新投向物业,迫于无奈将其出售救急。

在旭辉之前,在不足半个月的时间里,包括碧桂园、雅居乐、奥园集团、德信中国在内的房企及其大股东,已传出出售物业公司股权的消息。

物业出售潮再起

地产抛售物业,在近几日来尤为频繁,在旭辉决定整体出售旭辉永升服务23.26%的股权之前,已有多家房企及其大股东有了出售物业股的行动和想法。

12月11日晚间,碧桂园服务刊发公告称,控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜,出售2.37亿股公司股份予若干独立投资者,约目前公司已发行股本总额的7.03%。每股配售股份为21.33港元,较碧桂园服务12月9日的收盘报价23.95港元/股,折让约12.28%。

而出售上述股份,杨惠妍合计将套现约50.55亿港元。这是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划,也是杨惠妍的首度减持。出售事项完成后,杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%,仍为公司控股股东。

同样已经完成了物业股份出售的还有雅居乐。12月9日清晨,雅居乐集团公告称,拟以每股10.18港元的价格,出售其持有的4860万股雅生活服务(03319.HK)H股。出售价格较前一交易日折让7.96%,出售的股份占雅生活总股本的3.42%。

出售完成后,雅居乐获得的款项总额及所得款项净额分别约为4.94亿港元、4.9亿港元。而雅居乐在雅生活中的持股比例将从50.86%降至47.44%,仍为第一大股东和实控人。今年以来,雅居乐已经两次叫卖物业股了,合计套现约8.37亿港元。

中国奥园及德信中国虽未完成物业资产的出售,但也已经在筹划之中。

12月7日,奥园将物业资产摆上货架,以招标的方式,出售持有奥园健康29.9%股份,招标日期截止至12月19日。

这是奥园第二次选择套现奥园健康。第一次发生在去年11月,彼时报道称,奥园将卖掉其所持奥园健康全部的55%股权,不过最后不了了之。

截止目前,中国奥园通过明兴公司持有奥园健康54.58%股权,而此次将是通过明兴公司出售奥园健康29.9%股权。与杨惠妍及雅居乐不同的是,在出售完成后,奥园将失去奥园健康控股股东的地位。

在4月1日停牌之后,奥园健康的股价停留在1.86港元每股,按此价格计算,29.9%股权对应的2.17亿股份出售价格或在4.04亿港元左右。

与碧桂园一样,德信方面出售物业服务公司的,也是其实控人、执行董事兼董事长胡一平。

11月2日,德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上,德信中国透露,相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜。据了解,胡一平持股92%的盛富国际有限公司持有德信服务集团53.48%。

对于出售物业平台,德信中国方面并未透露更多详细信息,只是表示该谈判需要时间,且仍有不确定因素。

而在更早之前,金科旗下的金科服务(09666.HK)已易主二股东博裕集团,禹洲物业、中南物业则是先后被华润万象生活收入囊中。中梁控股旗下物业平台中梁百悦智佳卖给了碧桂园服务。

地产遇难先卖物业?

很多地产大佬曾说,物业是“未来”,但当地产遇难,他们已经无暇顾及“未来”,选择先保住当下。

11月1日早间,一条“暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息”的消息,标志着地产“三好生”旭辉已经宣告违约。截至公告日,旭辉的境外债务总额约68.5亿美元,暂停支付的款项约4.14亿美元。

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选择出售旭辉永升服务部分股权,是旭辉美元债违约一个多月以来做出的较大“卖子回血”动作,这对旭辉而言或许是无奈之举。

奥园亦是如此。在招标公告发出后,有奥园集团内部人士指出,此次招标是希望加速引进国企战投,推动公司规范治理提升,实现中国奥园、奥园健康尽快复牌;而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

德信中国相关方出售物业,则是因为美元债的压力。11月18日,德信中国发布公告称,对旗下唯一存续美元债"2022年12月到期9.95%优先票据"进行交换要约,11月30日,德信中国再次调整上述美元债交换要约条款。其称,将修订应计利息的付款时间,提早支付有关应计利息。

德信中国在美元债投资人会议上表示,若德信服务出售成功,在保证企业正常经营的前提下,会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

雅居乐为了避免违约,出售的资产不在少数,不过其对于雅生活的出售,始终较为谨慎,并不愿放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉。

对于此次杨惠妍套现碧桂园服务,也有大部分业内人士分析表示,资金或最终将流向碧桂园。

为什么房企遇到资金困难时先卖物业公司?有业内人士分析称,物业公司是地产公司的优良资产,债权债务较为清晰,转让周期比较短,轻资产模式资本市场也比较看好,对于房企而言物业资产相对比较好变现。但从企业长期经营角度来看,房企危机非物业能解决。

变现的时机

无论是眼下,未来可见的数月甚至更长远的时间,在行业走出流动的阴霾之前,救急地产仍是房企及其大股东们出售物业的主要动因。

从行业的数据看,2022年房企年内到期债务近万亿元。而据相关机构,今年1-11月,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。当中,海外债占比仅为2.3%,同比下降14.1个百分点。在房企境外信用改善,以及海外机构、投资者的信心修复之前,行业境外融资的下滑仍是趋势。

债务压顶,融资却在下降,楼市也仍未恢复到正常水平,意味着房企出售资产还债仍是主流。物业作为地产公司的一块优质资产,成为主要的出售目标。

此前刚出现危机时,面对行业持续不断的物业出售,碧桂园服务李长江就表示,“这些老板不是卖掉了未来,他们卖掉的是对于市场的恐惧。当下变现,是最有效的方法。”

值得一提的是,在集体分拆上市的前几年,物业曾是资本市场的香饽饽,备受青睐的他们一度风光无限。但随着资本市场的愈加理性,以及受累于地产的殃及,物业股从高峰跌到谷底。

至今,62家物企的平均市盈率已不足10倍,与此前的数十倍的市盈率反差巨大。而地产企业如今再次将出售的眼光重新投射到物业的身上,与其近段时间以来估值有所修复不无关系。

自11月以来,随着房地产信贷、债券、股权“三支箭”的齐发,以及各种支持政策的落地,地产股迎来了阶段性的爆发。上证地产股指数11月1月至11月30日收盘,累计涨幅26.25%。港股地产股,仅在11月期间,多只实现翻倍。

与地产命运紧密相连的物业行业也受此影响,迎来上升通道。乐居财经此前统计,11月1日-12月9日,62家上市物企中有48家股价上扬,涨幅超过100%的有14家。其中,最大涨幅为时代邻里348.57%,其次为宝龙商业277.97%,以及旭辉永升服务261.85%。11月至今,碧桂园服务股价的涨幅也超249%。

对于进入12月以来,地产行业再次掀起的物业出售潮,有业内人士指出,由于地产方的债务问题迫在眉睫,他们亟需通过出售手中的资产补充资金偿债,而行业目前虽然“三支箭”同时开闸,融资有所回暖,但要真正等到银行的钱,并没有那么快。

另一方面,在地产各种利好的刺激下,地产、物业股迎来大涨,物管估值处于相对较高位置,此刻出售,也不失一个较好的时机。

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